alquiler archivos - Comuna 13 Caba

advierten por otro salto récord en julio

Comuna 13 CABA — Sat, 24 Jun 2023 21:13:00 +0000

La inflación incontenible empujará una nueva suba potente para quienes deben actualizar en julio. Listas de espera para quienes buscan departamentos

Por Patricio Eleisegui

24/06/2023 – 18,13hs

La continuidad de la ley de alquileres y su vínculo con la evolución del índice inflacionario asestará un nuevo golpe a los inquilinos en el inicio del mes próximo. Ocurre que el incremento que habilitará el Banco Central (BCRA) iniciará con un piso del 105 por ciento para quienes deben actualizar su año de contrato. Se trata de un nuevo récord en un contexto cada vez más dramático en términos de aumentos y escasa disponibilidad de inmuebles para alquilar. Precisamente, este último aspecto ha ido modificando la operatoria de los comercializadores, que ya cada vez apuestan menos por la publicidad en portales digitales.

Desde entidades como el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) anticiparon a este medio que el cierre de junio e inicio de julio tendrá lugar con subas de los alquileres, para los ajustes anuales, del orden del 105 por ciento.

En la organización señalan que el número de unidades disponibles para acuerdos extensos apenas representa el 6 por ciento de los pocos inmuebles que integran la oferta locativa.

“Es desesperante la cantidad de gente que está buscando departamento o casa para alquilar. Lo que llega a las inmobiliarias directamente vuela. Nos pasa que las personas van a ver un inmueble y en ese mismo lugar quieren dejar su reserva. En el momento. Toca explicarles que, por cuestiones administrativas, eso no puede hacerse así”, dijo a iProfesional Marta Liotto, presidenta del CPI.

“A la mayoría de las familias no les está quedando otra que mudarse lejos porque no consiguen en los barrios de Capital donde ya están viviendo. Terminan inclinándose por departamentos más chicos, de menor valor o comodidad, porque no consiguen otras alternativas a partir de la oferta reducida”, afirmó.

Cambios en la operatividad de las inmobiliarias

Liotto sostuvo que, a raíz de la escasa disponibilidad de inmuebles, las inmobiliarias prácticamente han dejado de publicar en los portales más conocidos en términos de operaciones ligadas al ladrillo.

La oferta reducida redundó en listados de familias que esperan por un departamento.

“Hoy ya casi no estamos haciendo las publicaciones a las que recurríamos antes. Pasamos a trabajar con listados de las personas que están buscando sus departamentos de dos, tres ambientes. Una vez que tenemos disponibilidad, nos contactamos con los interesados”, explicó.

“Mientras tanto, tenemos consultas todo el tiempo. Familias que nos llaman y nos preguntan si ya estamos por recibir algún departamento, si sabemos de alguien que no esté por renovar o que podría rescindir su contrato. El nivel de desesperación es preocupante”, agregó.

La titular del CPI comentó, además, que las visitas a los escasos inmuebles que se ofrecen se realizan de manera programada y bajo un sistema de turnos que, dado el apuro de los interesados, muchas veces no da abasto.

“Hacemos inscripciones previas a las vistas y luego fijamos entrevistar por turnos. Con una diferencia de, mínimo, 15 minutos. El tema es que la gente está tan urgida que suele llegar mucho antes de su lugar. Existe la preocupación de no llegar primeros en un contexto de departamentos que faltan. Estamos en un momento nunca visto en cuanto a la problemática de la vivienda”, dijo.

Ley de alquileres: la posición de los candidatos

Los comercializadores siguen con gran expectativa el posicionamiento en torno a la problemática de los alquileres que vienen llevando a cabo los candidatos con aspiraciones presidenciales con vista a diciembre.

En ese sentido, Liotto comentó que Patricia Bullrich, precandidata por el PRO, anticipó que derogaría alrededor de 500 leyes si alcanza, justamente, la Presidencia. Una de ellas sería la normativa que hoy regula el mercado locativo.

En julio los aumentos por renovaciones se ubicarán en torno al 105 por ciento.

“Todavía no tenemos precisiones respecto de la posición final de Daniel Scioli, pero entendemos que también apostaría por la derogación. Lo mismo prevemos para Sergio Massa. Por su parte, Javier Milei ya dejó en claro que tomaría la misma decisión”, comentó la directiva.

“En cuanto a Rodríguez Larreta, aún no se expidió. Está focalizado en su campaña pero entendemos que estaría en sintonía con los otros candidatos. Después de todo en el último tiempo promovió proyectos para incentivar los alquileres, una reducción de impuestos. Resta saber qué posición tomarán los candidatos del kirchnerismo, que es el espacio que hoy traba la modificación o derogación de la ley en el Congreso“, concluyó Liotto.

Posible Fuente

La entrada advierten por otro salto récord en julio se publicó primero en Comuna 13 Caba.

con cuántos días de alquiler se cubren los gastos

Comuna 13 CABA — Sat, 10 Jun 2023 11:22:00 +0000

El crecimiento en la oferta de los alquileres temporarios en la Ciudad de Buenos Aires puede considerarse como la contracara de lo que sucede con los “tradicionales”. Una mayor rentabilidad y una menor duración de los contratos, sumado a que los ingresos pueden percibirse en dólares, son algunos de los factores que explican este fenómeno.

De hecho, se estima que sólo en Capital hay más de 18.000 inmuebles que se alquilan con el formato de “temporarios“. Es que muchos propietarios “migraron” a este tipo de renta en el último tiempo, sobre todo después de la pandemia y con el regreso de los turistas internacionales al país.

El auge de este negocio impulsa distintos desarrollos inmobiliarios en la Ciudad, con constructoras que directamente piensan en unidades destinadas a alquileres temporarios. En ese sentido, desde el punto de vista de los propietarios o posibles inversores, hay una serie de factores que deben tenerse en cuenta.

Más allá de la rentabilidad, hay aspectos que son importantes conocer, como la necesidad de tener las unidades amobladas y con todos los servicios funcionando. En ese escenario, una pregunta que muchos se hacen es con cuántos días de alquiler al mes se cubren los gastos básicos de un departamento.

Los gastos se cubren con un día y medio de alquiler

Lógicamente, no hay una respuesta universal para este interrogante, ya que depende de muchos factores. Sin embargo, hay algunos parámetros a tener en cuenta, según destacaron especialistas del sector a este medio.

“El ingreso mensual de un inmueble de 2 ambientes en alquiler temporario, asciende a aproximadamente u$s650 brutos en promedio para los departamentos que se alquilan en Buenos Aires, sin descontar gastos”, señaló a iProfesional Daniel Bryn, fundador de Invertire, quien destacó: “Hoy en promedio en CABA un temporario se alquila 22 de 30 días del mes. Es decir que el porcentaje de ocupación del departamento ronda el 73% del mes”.

Estiman que en la Ciudad de Buenos Aires hay unos 18.000 inmuebles en alquiler temporario

En tanto, al tener un inmueble en alquiler temporario, éste debe estar equipado y amoblado, “lo que implica una inversión de entre u$s4.000 a u$s6.000, si es monoambiente o un 2 ambientes”, según analizó Bryn, quien detalló: “Esto incluye heladera, TV, cama, mesa, sillas, etcétera. Debe estar totalmente equipado como una habitación de un hotel. También hay que invertir en sábanas y toallas, que son reemplazadas con cada nuevo alquiler. Hay que tener en cuenta que los muebles y el equipamiento sufren mucho más desgaste y deben ser reemplazados generalmente cada dos o tres años. En el alquiler tradicional esto no es necesario y el inquilino trae su propios muebles y equipamiento”.

En ese contexto, el experto proyectó aproximadamente cuántos días debe alquilarse un departamento temporario para que cubra los gastos básicos de mantenimiento de un departamento de dos ambientes, si se consideran los siguientes valores:

Expensas: $18.000

Internet: $7.200

Luz, gas, agua: $7.000

ABL: $3.200

Total: $35.400.

“Es decir que, al tipo de cambio dólar blue, son unos u$s72. Si consideramos que la tarifa promedio por noche para el temporario en CABA hoy es de u$s50, serían aproximadamente un día y medio de alquiler para cubrir los gastos“, analizó Bryn.

En tanto, según remarcó a este medio Mariano García Malbrán, Presidente de CAMESI (Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios) y de Keymex Argentina, “el costo promedio de mantenimiento de un inmueble se paga con 8 días de alquiler en el mes. Cumplido este plazo, la diferencia será una mayor o menor rentabilidad”.

“Por supuesto, que existen variables muy importantes a ponderar, tales como: el monto de las expensas, las tasas de ABL, el costo de los servicios públicos, empresa de televisión e internet, etc”, aclaró García Malbrán, quien también remarcó que “la rentabilidad de los alquileres temporarios tendrá directa relación con dos aspectos: si es el propietario quien administra y es el anfitrión del inmueble, si se utilizaron plataformas de alquileres temporarios (booking o airbnb) y si se contrataron plataformas de comercialización digitales (Zonaprop, Argenprop, Mercadolibre)”.

Que el propietario administre su inmueble es clave para la rentabilidad de un alquiler temporario

“Porque la administración y gestión tiene un costo del 20%, Airbnb del 13 al 16% en ambos casos del monto total de alquiler y las plataformas digitales inmobiliarias para generar un aviso destacado de este tipo cobran $15.000 por mes aproximadamente. A ellos se deben sumar las expensas ordinarias e extraordinarias (en un alquiler tradicional las ordinarias las abona el inquilino) y todos los servicios públicos y de tv e internet, más el pago de impuestos nacionales (ganancias o monotributo)”, subrayó García Malbrán.

En ese sentido, el titular de CAMESI dijo que “se estima que, si el propietario delega toda la gestión en un corredor inmobiliario, más el costo de las plataformas y todo lo antes detallado, tendrá gastos por casi un 50% del total de lo percibido“.

Alquiler temporario: qué ventajas ofrece frente a uno “tradicional”

“Si el propietario cuenta con tiempo y energía para administrar y gestionar por completo su alquiler temporario, las ganancias tendrán mucho más sentido y será una excelente oportunidad para una importante renta. También puede ser útil si el departamento se encuentra desocupado o a la venta: esta decisión puede ser muy beneficiosa ya que se obtienen ingresos para mantener el inmueble y en casos de bienes en venta, visitar un inmueble que se encuentra ‘vestido’ puede facilitar el proceso”, remarcó García Malbrán.

En ese sentido, la rentabilidad es un factor que marca una clara diferencia entre los alquileres temporarios y los tradicionales. “Hoy un departamento 2 ambientes alquilado de manera temporaria rinde un 7,41% y de forma tradicional 3,15%“, explicó Bryn, quien brindó otras diferencias entre los dos tipos de renta:

“Duración del contrato: La principal diferencia es la duración del contrato. Mientras que el alquiler tradicional suele ser a largo plazo, con una duración mínima de tres años en Argentina, el alquiler temporario es por períodos cortos, que pueden ir desde unos pocos días hasta un máximo de seis meses.

Gestión del alquiler: El alquiler temporario requiere una gestión más intensiva que el alquiler tradicional. En el alquiler temporario se debe atender a los huéspedes, coordinar la limpieza y el mantenimiento del departamento, y estar disponible para atender cualquier necesidad que puedan tener.

Perfil del inquilino: En el alquiler temporario, los inquilinos suelen ser turistas o personas que necesitan alojamiento de plazos cortos por motivos de trabajo, salud o estudios. En el alquiler tradicional, los inquilinos suelen ser familias o personas que buscan un lugar para establecerse a largo plazo. La relación con los primeros es a muy corto plazo y en el caso del tradicional es de varios años”.

Además, claro, lo dicho: hay que considerar que en el temporario el inmueble debe estar completamente equipado y contar con los servicios básicos, así como cable y WiFi.

La duración del contrato de alquiler es una de las diferencias con los alquileres tradicionales

Otro factor que incide en el crecimiento de la oferta de los alquileres temporarios es, lógicamente, el incremento de la demanda. “La demanda de alquileres temporarios es muy alta debido a la gran afluencia de turistas extranjeros y los estudiantes universitarios de países latinoamericanos”, señaló al respecto García Malbrán.

“Los altos valores en dólares de estos alquileres, no son un impedimento ya que resulta más económico que un hotel y para los estudiantes la Universidad gratuita amortigua cualquier otro gasto. Debemos tener en cuenta que el costo de vida en Argentina para quien cuenta con dólares es sumamente conveniente”, agregó el titular de CAMSESI.

Y detalló: “La oferta de inmuebles de alquiler temporario en la Ciudad de Buenos Aires es de alrededor de 18.000 entre departamentos, PH y casas y el promedio de ocupación mensual no baja de 20 días, esto implica la certeza de una alta rentabilidad para el propietario y en momentos de ocupación plena (en departamentos de Palermo por ejemplo) las ganancias son más importantes”.

Posible Fuente

La entrada con cuántos días de alquiler se cubren los gastos se publicó primero en Comuna 13 Caba.

Cada vez hay más alquileres en dólares: ¿es legal?

Comuna 13 CABA — Sat, 01 Apr 2023 22:01:00 +0000

Secuela de la sustancial caída del stock –provocada por las condiciones de la normativa vigente– de las propiedades destinadas al alquiler tradicional, que en la Ciudad de Buenos Aires no superan las 5.000 unidades, en febrero pasado se contabilizaron más de 15.000 inmuebles con fines de renta temporaria. Pero hay más cifras que alertan: entre septiembre y diciembre de 2022, solo en la plataforma AirBnB, el número de avisos de viviendas relacionadas a esta modalidad en CABA pasó de 15.000 a casi 20.100.

Sumadas todas las empresas que brindan esta propuesta, la cifra anterior asciende a 70.000, “un 15% del total de los alquileres permanentes que demandan las familias en la Capital”, informó la organización Inquilinos Agrupados. Es que, en promedio, por un 2 ambientes se paga $107.835 por mes versus los u$s49 por noche que se cobra por un “turístico”, conforme las últimas estadísticas de Monitor Inmobiliario.

Desagregado por barrios, Palermo es líder en este “rubro”, con 8,51 departamentos temporarios por manzana, seguido de Recoleta (8,28), Retiro (7,24) y San Telmo (6), según datos de Invertire.com; y de acuerdo con especialistas consultados se suman sectores muy demandados, como Belgrano, Núñez y Las Cañitas, con una particularidad: también se da en otras áreas como Almagro, Balvanera y San Nicolás.

Ahora bien, en un mercado tan desfasado y con semejante inflación, este tipo de renta ya no es exclusiva de “consumo extranjero”, también por residentes que “no quieren asumir un contrato de tres años bajo las nuevas condiciones de la Ley de Alquileres”, apunta Cintia Azpiazu, mánager de Gustavo De Simone. Por ejemplo, en Puerto Madero, donde casi la totalidad del stock se abona en moneda extranjera, rentar un inmueble amueblado de 60 m2 con cochera parte de los u$s1.300 por mes –con una oferta de amenities por demás significativa–, mientras que en Nordelta, el área más cara de zona norte, arranca en u$s600.

Lo que sucede en zonas tan demandadas es que la mayoría paga los alquileres en dólares y por adelantado, intentando negociar un mejor número. “Hace unos meses dijimos que el 60% del mercado inmobiliario está dolarizado; sin dudas, esta tendencia seguirá creciendo”, augura Miguel di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.

Alquileres en dólares: ¿es legal?

Primero, aclaración: la actual Ley de Alquileres considera temporario a todo contrato menor a tres meses; cuando este periodo es excedido debe existir un contrato con objeto determinado –por ejemplo, extranjeros que llegan a Buenos Aires por trabajo o estudio– que acredite el fin específico con que se utilizará ese inmueble y tendrá que cumplirse en un plazo inferior al mínimo (art. 1199 parte final del Cód. Civ. y Com.) Y si tiene fines de vivienda y se firman dos contratos consecutivos de 3 meses, posee una validez por tres años.

Las inmobiliarias y sitios web cuentan con cada vez más ofertas de venta y alquileres de propiedades en dólares.

El problema es que la Ley actual llegó para romper el mercado: “El propietario ve que en tres 3 hay un 13% de inflación y que un departamento igual al suyo, que vale $100.000 por mes, en su mismo edificio se alquiló por $130.000. Por lo que mucha gente lo alquila temporario, cada tres meses, y lo va renovando entre un 20 o un 25%, en contratos en pesos“, advierte Di Maggio.

Es que tanta demanda y escasa oferta genera que muchos propietarios actúen a sabiendas de dicho faltante: “Optan por realizar contratos a corto plazo para mantener una renovación constante de los montos mensuales. Van por encima de la inflación y fuera de los valores de un alquiler tradicional“, refuerza Azpiazu.

Y es comprensible que pretendan “resguardarse de la desorbitada inflación y decidan pactar el alquiler en dólares, es a lo que tiende el mercado locativo, pero el riesgo es grande”, expone Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

Alquileres: hecha la ley…

Entonces, ¿los contratos realizados en moneda estadounidense son válidos? “Siempre hablando del dólar Banco Nación. Lo que está fuera de ese valor es un acuerdo entre partes, en blue. Esto es una manera de proteger al propietario porque, básicamente, de un mes a otro el dólar oficial aumenta y el blue, también”, describe el director de Depa.

De las propiedades que publican en dólares, en algunos contratos piden dólar billete; otros actualizado al dólar blue todos los meses; otros ponen un precio y cuando lo alquilan, el día que se firma el contrato, queda un valor de referencia para el resto. Puede ser un contrato convencional, “pero se fija un valor al blue para no perder por semana según la cotización. Si bien son los menos, hay propietarios que publican en dólares y lo pesifican a dólar Banco Nación y el aumento es en dólares, y otros que publican en dólares y luego lo pesifican a dólar Banco Nación y lo mantienen a ese valor“, argumenta Di Maggio.

Marco legal mediante, el artículo 1187 del Código Civil y Comercial que define lo que es el contrato de locación establece que el alquiler debe ser en dinero; por lo tanto, la moneda extranjera no puede ser aplicable porque el artículo 765 fija que la moneda extranjera es ‘cosa’. En consecuencia, “quien suscriba un contrato en dólares no está realizando un contrato de locación, sino un contrato innominado”, expone Abatti.

El precio de los alquileres representa más del 50% del sueldo promedio y ahora se ofertan en dólares.

Por otro lado, si se quiere pagar en pesos al cambio oficial, “tampoco es posible porque la Ley de Alquileres actual en su art. 14 establece que el contrato de locación de vivienda se indexa una vez por año por el índice del Banco Central de la República Argentina“, añade. Y si bien se están haciendo contratos en dólares, aclara que es una mala praxis: “El propietario se arriesga a que el inquilino le plantee judicialmente que se cumpla con la Ley 27551; por lo que hay que fijarlo con peritos. Y eso demora años”.

También se está utilizando la figura del comodato (préstamo del inmueble), que, como es gratuito, se lo complementa con un contrato de mutuo (préstamo de dinero) para suplantar al precio del alquiler. Por lo general, “el acreedor no es el comodante para evitar que quede al descubierto la simulación y, al respecto, hay fallos jurisprudenciales que han resuelto que se trata de un contrato locativo simulado por el comodato y el mutuo, lo cual le acarrea responsabilidades pecuniarias al propietario e incluso al redactor de los contratos”, concluye el experto.

Posible Fuente

La entrada Cada vez hay más alquileres en dólares: ¿es legal? se publicó primero en Comuna 13 Caba.