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Fracasó en Diputados el intento de JxC de derogar la Ley de Alquileres

Comuna 13 CABA — Wed, 05 Jul 2023 23:28:00 +0000

“¿Qué les parece si derogamos hoy, ya, todos juntos?”. Así concluyó su discurso el diputado nacional Hernán Lombardi, de Juntos por el Cambio, en un pedido de apartamiento del reglamento legislativo cuando se debatía en el recinto parte de la agenda de proyectos consensuadas para este miércoles. Su objetivo: derogar la Ley N° 27.551, conocida como Ley de Alquileres.

“Vamos a hacer esto todas las veces que haga falta para reflexionar un poco sobre la gravedad en la que estamos parados”, sostuvo el ex secretario de Medios de la gestión macrista, y consideró que “los inquilinos están sufrientes porque no hay oferta. Es una ley que no funcionó, que contó con anuencia de nuestro bloque pero es una catástrofe. Pasaron tres años, los inquilinos están angustiados y los propietarios están espantados“.

Antes de pedir que se derogue la ley en la misma jornada, prometió mandar “al Senado un proyecto con media sanción que muestre que estamos a la altura para lo que la gente nos eligió”. Se trataba de una propuesta que no había pasado por ninguna comisión y fue ingresada en la misma jornada.

Sin embargo, la votación posterior contó con 113 votos negativos contra 102 afirmativos, cuando las mociones especiales requieren del 75% de acompañamientos dentro del recinto. Por lo tanto, continúa la Ley de Alquileres vigente.

Posteriormente, en el mismo recinto, el diputado Mario Negri anunció que consiguió consensuar una sesión en la Cámara de Diputados para “el miércoles 23 de agosto a las 12 horas, con el objeto de considerar los proyectos y dictámenes con estado parlamentario referidos a la Ley de Alquileres“.

Germán Martínez Cámara de Diputados

Foto: Ignacio Petunchi.

La propuesta lleva la firma de los diputados Mario Negri, Cristian Ritondo, Juan López, Carla Carrizo, Carlos Gutiérrez, Luis Di Giacomo, Javier Milei, Carlos Zapata, Paula Omodeo, Margarita Stolbizer, José Luis Espert, Marcelo Orrego y Alejandro Rodríguez.

La primera que tomó la palabra al finalizar el discurso de Hernán Lombardi fue la diputada nacional Miriam Bregman (Frente de Izquierda-Unidad), que remarcó su rechazo a la propuesta argumentando que “no ataca a la ley por sus deficiencias sino que se pretende es dejarle las manos libres al mercado inmobiliario y se terminaría de eliminar cualquier rasgo del derecho a la vivienda“. “Hay un gran negocio inmobiliario que está jugando a retirar viviendas del mercado para voltear esta ley”, analizó y apuntó que “solo el 9% de los contratos están registrados“.

Posteriormente, el diputado Germán Martínez (Frente de Todos) justificó el voto negativo del bloque oficialista sosteniendo que “no vamos a dejar que los inquilinos vayan a una negociación bilateral absolutamente asimétrica”. Además, indicó que existe un “19% de incremento en aquellos contratos en negro por fuera de la ley. Ustedes están representando a ese sector y nosotros vamos a seguir representando a los inquilinos que tienen que ser protegidos“.

Por su parte, la diputada Graciela Camaño, cuyo interbloque “Identidad Bonaerense” se abstuvo, criticó que “esto de venir a inventar la pólvora de presentar una ley a los apurones, no se trata de resolverle el problema a los inquilinos“.

Cámara de Diputados

Foto: Ignacio Petunchi.

La posición de Inquilinos Agrupados

Desde su cuenta oficial de Twitter, la agrupación Inquilinos Agrupados criticó el pedido de Juntos por el Cambio, señalando que “una vez más el mercado fracasa en su intento por derogar la ley de alquileres. Sigan participando, los inquilinos y las inquilinas vamos a seguir peleando para que el acceso a la vivienda vuelva a ser un derecho”. “La oposición patalea y llora porque no pudo derogar la ley de alquileres y el mercado inmobiliario los va a retar”. agregó.

Además puntualizaron en la posición de tres legisladores. “Hernán Lombardi, dueño de una cuantas viviendas en alquiler, pide el tratamiento de derogación de la ley de alquileres”, iniciaron y luego apuntaron contra Martín Tetaz, que “presentó proyecto para que los contratos tengan un plazo de un año y no haya regulación del precio. Pero está preocupado por los inquilinos“.

“Graciela Caamaño ahora dice que los inquilinos estamos mal pero presentó proyecto para que los propietarios nos puedan pedir 6 meses de alquiler por adelantado”, concluyeron.

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advierten por otro salto récord en julio

Comuna 13 CABA — Sat, 24 Jun 2023 21:13:00 +0000

La inflación incontenible empujará una nueva suba potente para quienes deben actualizar en julio. Listas de espera para quienes buscan departamentos

Por Patricio Eleisegui

24/06/2023 – 18,13hs

La continuidad de la ley de alquileres y su vínculo con la evolución del índice inflacionario asestará un nuevo golpe a los inquilinos en el inicio del mes próximo. Ocurre que el incremento que habilitará el Banco Central (BCRA) iniciará con un piso del 105 por ciento para quienes deben actualizar su año de contrato. Se trata de un nuevo récord en un contexto cada vez más dramático en términos de aumentos y escasa disponibilidad de inmuebles para alquilar. Precisamente, este último aspecto ha ido modificando la operatoria de los comercializadores, que ya cada vez apuestan menos por la publicidad en portales digitales.

Desde entidades como el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) anticiparon a este medio que el cierre de junio e inicio de julio tendrá lugar con subas de los alquileres, para los ajustes anuales, del orden del 105 por ciento.

En la organización señalan que el número de unidades disponibles para acuerdos extensos apenas representa el 6 por ciento de los pocos inmuebles que integran la oferta locativa.

“Es desesperante la cantidad de gente que está buscando departamento o casa para alquilar. Lo que llega a las inmobiliarias directamente vuela. Nos pasa que las personas van a ver un inmueble y en ese mismo lugar quieren dejar su reserva. En el momento. Toca explicarles que, por cuestiones administrativas, eso no puede hacerse así”, dijo a iProfesional Marta Liotto, presidenta del CPI.

“A la mayoría de las familias no les está quedando otra que mudarse lejos porque no consiguen en los barrios de Capital donde ya están viviendo. Terminan inclinándose por departamentos más chicos, de menor valor o comodidad, porque no consiguen otras alternativas a partir de la oferta reducida”, afirmó.

Cambios en la operatividad de las inmobiliarias

Liotto sostuvo que, a raíz de la escasa disponibilidad de inmuebles, las inmobiliarias prácticamente han dejado de publicar en los portales más conocidos en términos de operaciones ligadas al ladrillo.

La oferta reducida redundó en listados de familias que esperan por un departamento.

“Hoy ya casi no estamos haciendo las publicaciones a las que recurríamos antes. Pasamos a trabajar con listados de las personas que están buscando sus departamentos de dos, tres ambientes. Una vez que tenemos disponibilidad, nos contactamos con los interesados”, explicó.

“Mientras tanto, tenemos consultas todo el tiempo. Familias que nos llaman y nos preguntan si ya estamos por recibir algún departamento, si sabemos de alguien que no esté por renovar o que podría rescindir su contrato. El nivel de desesperación es preocupante”, agregó.

La titular del CPI comentó, además, que las visitas a los escasos inmuebles que se ofrecen se realizan de manera programada y bajo un sistema de turnos que, dado el apuro de los interesados, muchas veces no da abasto.

“Hacemos inscripciones previas a las vistas y luego fijamos entrevistar por turnos. Con una diferencia de, mínimo, 15 minutos. El tema es que la gente está tan urgida que suele llegar mucho antes de su lugar. Existe la preocupación de no llegar primeros en un contexto de departamentos que faltan. Estamos en un momento nunca visto en cuanto a la problemática de la vivienda”, dijo.

Ley de alquileres: la posición de los candidatos

Los comercializadores siguen con gran expectativa el posicionamiento en torno a la problemática de los alquileres que vienen llevando a cabo los candidatos con aspiraciones presidenciales con vista a diciembre.

En ese sentido, Liotto comentó que Patricia Bullrich, precandidata por el PRO, anticipó que derogaría alrededor de 500 leyes si alcanza, justamente, la Presidencia. Una de ellas sería la normativa que hoy regula el mercado locativo.

En julio los aumentos por renovaciones se ubicarán en torno al 105 por ciento.

“Todavía no tenemos precisiones respecto de la posición final de Daniel Scioli, pero entendemos que también apostaría por la derogación. Lo mismo prevemos para Sergio Massa. Por su parte, Javier Milei ya dejó en claro que tomaría la misma decisión”, comentó la directiva.

“En cuanto a Rodríguez Larreta, aún no se expidió. Está focalizado en su campaña pero entendemos que estaría en sintonía con los otros candidatos. Después de todo en el último tiempo promovió proyectos para incentivar los alquileres, una reducción de impuestos. Resta saber qué posición tomarán los candidatos del kirchnerismo, que es el espacio que hoy traba la modificación o derogación de la ley en el Congreso“, concluyó Liotto.

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Alquileres: ¿cuánto cuesta mudarse a un nuevo departamento?

Comuna 13 CABA — Thu, 11 May 2023 13:05:43 +0000

Mientras todavía se analiza que va a pasar con la Ley de Alquileres y muchos contratos están a punto de renovarse, muchos inquilinos están analizando mudarse a otro lugar. Qué gastos tenés que tener en cuenta.

Noticias Argentinas

Mientras todavía se analiza que va a pasar con la Ley de Alquileres y muchos contratos están a punto de renovarse, muchos inquilinos están analizando mudarse a otro lugar. En el actual contexto inflacionario, la mayor barrera de entrada son los costos asociados a la decisión o necesidad de mudarse. Tal es así, que un reciente informe pone sobre la lupa esta problemática y brinda los números necesarios para quienes estén a punto de tomar el próximo paso.

“En las diferentes ciudades del país los precios de los alquileres son diferentes y su nivel de participación respecto del gasto hogareño total dependen del nivel de ingreso promedio de cada lugar. La ciudad de buenos aires es uno de las localidades con mejor ingreso por lo cual el alquiler representa menos de un tercio del ingreso promedio de los porteños. Sin embargo, en la Ciudad de Santa Fé o en General Roca en Río Negro podrían llegar al 50% de los ingresos” indicó Damián Di Pace de la Consultora Focus Market a través de un análisis con Naranja X.

Una familia argentina promedio destina alrededor de un tercio de sus ingresos (32,4%) a pagar el alquiler de un departamento de un ambiente en CABA y casi la mitad un (47,1%) en Santa Fe, considerando ingresos totales promedios al mes de $246.238 y $159.151, respectivamente. Para este análisis se consideró el ingreso total familiar promedio de cada aglomerado urbano analizado en base a EPH-INDEC y ajustados por índice de salarios.

En el caso de un departamento porteño de 2 ambientes, el precio mensual promedio tiene un piso de $100.000. Al presupuesto hay que sumar otros ítems: el ABL (alumbrado, barrido y limpieza) y las expensas, que corren por cuenta del inquilino, así como los servicios de agua, electricidad, y gas.

¿Cuánto cuesta alquilar en CABA?

La mediana de los monoambientes ofertados en Capital Federal es de $85.000. El Salario Mínimo Vital y Móvil, que en abril es de $80.342, cubre el 94,5% de un alquiler. Esta relación, que había mejorado hacia mediados de 2022, bajó casi 3 puntos porcentuales con respecto a abril de 2022.

La mediana de las ofertas de departamentos de dos ambientes es de $105.000 y de los de tres ambientes $155.000.

“Hoy los precios de los Alquileres son muy dispares. El mercado está constituido por precios de alquileres que se fijaron a un valor muy bajo en el medio de la pandemia y con nueva ley y los nuevos contratos que viene con reajuste de precios y menor oferta en el mercado de inmobiliario destinado al alquiler de vivienda. En muchos casos han salido de la oferta para ponerlo en venta o destinarlo a alquiler temporario” detalló Di Pace.

¿Y los costos de mudanza?

Según el informe, hay que reunir pesos $385.000 para ingresar a un monoambiente con un alquiler mensual de $90.000. Este desembolso inicial incluye:

$90.000 de depósito por única vez,
$90.000 de mes adelantado,
$180.000 de gastos de garantía (seguro de caución),
$25.000 de servicios de mudanza ( camión y dos operarios).

“Hoy ante la baja oferta de inmuebles en alquiler se intenta renovar aunque sea a un precio mayor al esperado por ausencia de sustituto mejor en el mercado. Solo los gastos de mudanza representan 3 o 4 meses de alquiler de acuerdo al caso. A su vez, es factible que si el inquilino abandona la vivienda en alquiler actual en el intento de conseguir una precio mejor no consiga ni vivienda ni precio con un mayor costo total de mudanza más nuevo precio actualizado por inflación”, concluyó.

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Cada vez hay más alquileres en dólares: ¿es legal?

Comuna 13 CABA — Sat, 01 Apr 2023 22:01:00 +0000

Secuela de la sustancial caída del stock –provocada por las condiciones de la normativa vigente– de las propiedades destinadas al alquiler tradicional, que en la Ciudad de Buenos Aires no superan las 5.000 unidades, en febrero pasado se contabilizaron más de 15.000 inmuebles con fines de renta temporaria. Pero hay más cifras que alertan: entre septiembre y diciembre de 2022, solo en la plataforma AirBnB, el número de avisos de viviendas relacionadas a esta modalidad en CABA pasó de 15.000 a casi 20.100.

Sumadas todas las empresas que brindan esta propuesta, la cifra anterior asciende a 70.000, “un 15% del total de los alquileres permanentes que demandan las familias en la Capital”, informó la organización Inquilinos Agrupados. Es que, en promedio, por un 2 ambientes se paga $107.835 por mes versus los u$s49 por noche que se cobra por un “turístico”, conforme las últimas estadísticas de Monitor Inmobiliario.

Desagregado por barrios, Palermo es líder en este “rubro”, con 8,51 departamentos temporarios por manzana, seguido de Recoleta (8,28), Retiro (7,24) y San Telmo (6), según datos de Invertire.com; y de acuerdo con especialistas consultados se suman sectores muy demandados, como Belgrano, Núñez y Las Cañitas, con una particularidad: también se da en otras áreas como Almagro, Balvanera y San Nicolás.

Ahora bien, en un mercado tan desfasado y con semejante inflación, este tipo de renta ya no es exclusiva de “consumo extranjero”, también por residentes que “no quieren asumir un contrato de tres años bajo las nuevas condiciones de la Ley de Alquileres”, apunta Cintia Azpiazu, mánager de Gustavo De Simone. Por ejemplo, en Puerto Madero, donde casi la totalidad del stock se abona en moneda extranjera, rentar un inmueble amueblado de 60 m2 con cochera parte de los u$s1.300 por mes –con una oferta de amenities por demás significativa–, mientras que en Nordelta, el área más cara de zona norte, arranca en u$s600.

Lo que sucede en zonas tan demandadas es que la mayoría paga los alquileres en dólares y por adelantado, intentando negociar un mejor número. “Hace unos meses dijimos que el 60% del mercado inmobiliario está dolarizado; sin dudas, esta tendencia seguirá creciendo”, augura Miguel di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.

Alquileres en dólares: ¿es legal?

Primero, aclaración: la actual Ley de Alquileres considera temporario a todo contrato menor a tres meses; cuando este periodo es excedido debe existir un contrato con objeto determinado –por ejemplo, extranjeros que llegan a Buenos Aires por trabajo o estudio– que acredite el fin específico con que se utilizará ese inmueble y tendrá que cumplirse en un plazo inferior al mínimo (art. 1199 parte final del Cód. Civ. y Com.) Y si tiene fines de vivienda y se firman dos contratos consecutivos de 3 meses, posee una validez por tres años.

Las inmobiliarias y sitios web cuentan con cada vez más ofertas de venta y alquileres de propiedades en dólares.

El problema es que la Ley actual llegó para romper el mercado: “El propietario ve que en tres 3 hay un 13% de inflación y que un departamento igual al suyo, que vale $100.000 por mes, en su mismo edificio se alquiló por $130.000. Por lo que mucha gente lo alquila temporario, cada tres meses, y lo va renovando entre un 20 o un 25%, en contratos en pesos“, advierte Di Maggio.

Es que tanta demanda y escasa oferta genera que muchos propietarios actúen a sabiendas de dicho faltante: “Optan por realizar contratos a corto plazo para mantener una renovación constante de los montos mensuales. Van por encima de la inflación y fuera de los valores de un alquiler tradicional“, refuerza Azpiazu.

Y es comprensible que pretendan “resguardarse de la desorbitada inflación y decidan pactar el alquiler en dólares, es a lo que tiende el mercado locativo, pero el riesgo es grande”, expone Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

Alquileres: hecha la ley…

Entonces, ¿los contratos realizados en moneda estadounidense son válidos? “Siempre hablando del dólar Banco Nación. Lo que está fuera de ese valor es un acuerdo entre partes, en blue. Esto es una manera de proteger al propietario porque, básicamente, de un mes a otro el dólar oficial aumenta y el blue, también”, describe el director de Depa.

De las propiedades que publican en dólares, en algunos contratos piden dólar billete; otros actualizado al dólar blue todos los meses; otros ponen un precio y cuando lo alquilan, el día que se firma el contrato, queda un valor de referencia para el resto. Puede ser un contrato convencional, “pero se fija un valor al blue para no perder por semana según la cotización. Si bien son los menos, hay propietarios que publican en dólares y lo pesifican a dólar Banco Nación y el aumento es en dólares, y otros que publican en dólares y luego lo pesifican a dólar Banco Nación y lo mantienen a ese valor“, argumenta Di Maggio.

Marco legal mediante, el artículo 1187 del Código Civil y Comercial que define lo que es el contrato de locación establece que el alquiler debe ser en dinero; por lo tanto, la moneda extranjera no puede ser aplicable porque el artículo 765 fija que la moneda extranjera es ‘cosa’. En consecuencia, “quien suscriba un contrato en dólares no está realizando un contrato de locación, sino un contrato innominado”, expone Abatti.

El precio de los alquileres representa más del 50% del sueldo promedio y ahora se ofertan en dólares.

Por otro lado, si se quiere pagar en pesos al cambio oficial, “tampoco es posible porque la Ley de Alquileres actual en su art. 14 establece que el contrato de locación de vivienda se indexa una vez por año por el índice del Banco Central de la República Argentina“, añade. Y si bien se están haciendo contratos en dólares, aclara que es una mala praxis: “El propietario se arriesga a que el inquilino le plantee judicialmente que se cumpla con la Ley 27551; por lo que hay que fijarlo con peritos. Y eso demora años”.

También se está utilizando la figura del comodato (préstamo del inmueble), que, como es gratuito, se lo complementa con un contrato de mutuo (préstamo de dinero) para suplantar al precio del alquiler. Por lo general, “el acreedor no es el comodante para evitar que quede al descubierto la simulación y, al respecto, hay fallos jurisprudenciales que han resuelto que se trata de un contrato locativo simulado por el comodato y el mutuo, lo cual le acarrea responsabilidades pecuniarias al propietario e incluso al redactor de los contratos”, concluye el experto.

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